ハウスメーカーの二世帯住宅の広告や、雑誌・書籍などで「二世帯住宅だと、相続税が減らせてお得！」などのキャッチコピーをたまに見ることがあります。
確かに、一定の条件を満たすと、相続がお得になりますが、条件がけっこう複雑です。
小規模宅地等の特例を使うと、評価額が条件付きで最大80%減になる
まず始めに書いておくと、小規模宅地等の特例というのは、けっこうややこしい側面があります。
個別具体例は、税理士などの専門家に相談して下さい、という前置きを書いたうえで、原則的な話をしていきます。
都市部や地方都市などは、宅地や建物の評価額が数千万・億を超えるものというのがざらにありますよね。
そういう評価額の高い土地家屋にそのまま課税をしたら、相続税が高くなるので、一定の面積・要件など含めて条件に当てはまる土地に対し、評価額を減らそうというのが小規模宅地等の特例です。
具体的には、
- 80%減額→特定事業用宅地または特定居住用宅地に該当する小規模宅地
- 50%減額→貸付事業用宅地に該当する小規模宅地
さらに、宅地の面積には限度があり、
- 特定事業用宅地→400平方メートル
- 特定居住用宅地→330平方メートル
- 貸付事業用宅地→200平方メートル
上記までの部分が減額対象です。
注意したいのは、仮に特定居住用宅地が500平方メートルだったら適用されないというわけではなく、500-330=170平方メートル部分が適用されず、残りの330平方メートルに減額が適用されるということです。
いろいろ難しい言葉が出てきて混乱するかもしれませんが、今回の二世帯同居の場合で対象になるのは、特定居住用宅地のケースです。
特定居住用宅地とみなされるためには、一定の条件を満たす必要があります。
4パターンありますが、二世帯同居のケースで関わりがあるのは、次の2つでしょう。
- 被相続人の奥さん・だんなさんが居住用宅地を相続したケース
- 宅地を相続した相続人が、相続開始前より被相続人と同居、相続開始時から相続税申告期限まで宅地を所有、その後も続けて住むケース
この「同居」の定義・機関については、税理士に「自分の場合は特例対象になりますか」と確認する方がよいでしょう。
いずれにしても、同居しているかしていないかで、宅地の評価額が80%も変わってくるというのは大きいです。
ちなみに、以前は二世帯住宅でも、建物で行き来できない構造は小規模宅地等特例の対象外でしたが、現在は玄関・キッチンなど全てが別々のケースでも、小規模宅地等特例の対象となるようになりました。
ただ注意点として、二世帯同居となっていても、親の住む部分と子の住む部分が、別々に登記（例えば、1階は親の名義、2階は子の名義）されていると適用の対象外となってしまいます。
よくありがちなのが、一緒に住んでいるから大丈夫、と思って登記簿を調べてみると、建物内で名義が違っていて、結局小規模宅地等特例の対象外になり、80%評価減がなくなってしまった・・・というケースです。
この点は早めにご自身で自宅の登記簿謄本を確認（もしくは、法務局で最新の登記事項証明を取得）、どのように登記されているかを確認した方がよいでしょう。
確かに同居は大変な側面もありますが、生活費の節約や、子どもの世話を気軽にお願いしやすい、生計が一緒なので光熱費の負担も減りやすい、公共放送や電話などの設備も1つで済むなど、様々な面で節約できます。
多少気を遣うところがあるかもしれませんが、相続や生活で得られるメリットを考えると、二世帯同居を選ばないのは非常にもったいないと言えます。
ぜひ、今後家を建てる、親と同居する、二世帯住宅を建築する等の場合、小規模宅地等特例をハウスメーカーや税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
